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国家税务总局莆田市荔城区税务局第三税务分局
税务事项通知书
莆荔税三 通 〔2025〕 320 号
新日（莆田）投资置业有限公司： 91350300772942401L
事由： 土地增值税清算审核结果告知
依据： 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）有关规定
通知内容：我局已完成对你单位的莆田新日国际产权式度假酒店项目(项目编号：Z35030420210012）的清算审核，拟作出审核结论。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八条第四款、《福建省行政执法条例》第二十九条规定，现将有关事项告知如下：
一、销售面积
经审核，该项目总可售面积为20835.46平方米，其中其他类型房地产总可售面积为20835.46平方米；已售面积为20454.14平方米，其中其他类型房地产已售面积为20454.14平方米；销售比例为98.17%。
二、转让收入
经审核，该项目销售收入为109091458元，其中其他类型房地产销售收入为109091458元。
三、扣除项目
（一）取得土地使用权所支付的金额
经审核，该项目共支付土地出让金 8242200元、契税247266元、印花税 60941.26元，合计 8550407.26元。该项目已售比例为98.17%，可税前扣除的取得土地使用权所支付的金额为8393934.81 元。
（二）房地产开发成本
因你单位未提供与开发成本有关的任何资料，我局按《国家税务总局福建省税务局 福建省住房和城乡建设厅关于发布福建省房地产开发项目工程造价计税成本标准的公告》（2019年第9号）的标准测算该项目的开发成本。经测算，该项目的房地产开发成本为 38412919.51元。该项目已售比例为98.17%，测算的可税前扣除的开发成本金额为37709963.08元。
（三）房地产开发费用
因你单位未提供与开发费用有关的任何资料，本项目可税前扣除的房地产开发费用为取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%即4610389.78元。
（四）与转让房地产有关的税金
经审核，该项目可税前扣除的与转让房地产有关的税金为 6160438.57元。
（五）财政部规定的其他扣除项目
房地产开发企业加计扣除的金额为取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的20%华楚新起点，即9220779.58元。
四、测算税负
该项目测算的增值额为42995952.18元，增值额与扣除项目金额之比为65.05%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%，测算的应缴土地增值税税额为13893605.58元，测算税负为12.74%。
五、核定征收率
根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局〔2018〕21号）第八条规定，非住房核定征收率不得低于6%。该项目的其他类型房地产的核定征收率为12.74%。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）有关规定，拟作出的审核结论如下：
1.转让房地产收入总额：109091458元（其他类型房地产109091458元）；
2.核定征收率：其他类型房地产12.74%；
3.应缴土地增值税税额：13893605.58元（其他类型房地产13893605.58元）；
4.减免税额：0.0元；
5.已缴土地增值税税额：5454771.23元；
6.应补（退）土地增值税：8438834.35元；
7.项目总可售面积：20835.46平方米（其他类型房地产20835.46平方米）；清算时已售面积：20454.14平方米（其他类型房地产20454.14平方米）；清算后剩余可售面积：381.32平方米（其他类型房地产381.32平方米）。
你（单位）有陈述、申辩的权利。请在接到本通知书之日起3日内到我局进行陈述、申辩或自行提供陈述、申辩材料；逾期不进行陈述、申辩的，视同放弃权利。
2025年总局稽查局明确今年七大重点稽查领域，其中就有土地增值税清算，中纪委、国家税务总局接连发声，严查清算环节风险！随着土地增值税信息化模块管理的经验推广，“以数治税”的项目清算已然拉开帷幕，大数据监控下，企业传统粗放式清算将难以为继。
在全域合规、政策严控时期，企业如何才能锁定利润、顺利清算？
这对房企财务的能力提出了更高的要求——土地增值税清算能力，已成为房企财务的“核心竞争力”。
而我们一直关注土地增值税领域的政策动态与企业需求，凭借多年的经验积累和专业团队，特别推出『土地增值税测算方案班』。
土地增值税测算方案班
施教流程
01.案例介绍与测算指引
专家介绍案例项目的基本情况，明确项目土增税测算的相关数据。引导学员进行项目的土增测算。
案例特点:
真实案例改编：源自真实项目的清算数据。
匹配开发数据：模拟开发流程，配套相应阶段的项目数据，让测算贴近实际。
掌握分摊方法：案例涉及各类分摊方法的运用，交叉贯通，让清算名副其实。
（1）掌握项目数据采集表。了解案例项目基本情况，明确清算单位和电子税务局土增台账数据来源，在此基础上，进一步明晰清算所需数据，结合金三申报系统，掌握《清算数据采集表》。
（2）为保护企业数据安全，模拟展示项目清算所需数据，进行框架式清算方案展示，引导学员进行土地增值税测算体验。
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02.学员现场测算
基于项目数据的不断变化和清算条件的不同，分阶段、分难度、循序渐进开展土地增值税的测算。
助教老师协助专家，解答学员测算中遇到的问题，记录测算中学员的重点疑难，辅以办公应用的指导与帮助。
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03.测算方案公布
在不同数据和清算条件下，结合各地土增政策的不同，大家共同研讨项目的最优测算方案，并分组阐述测算思路。在测算的基础上，结合典型学员的测算方法做针对性的点评分析，让学员对比方案优劣，提升清算能力。
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04.学员甄选提问
对大家测算中遇到的问题，以及日常开发项目的会计核算、增值税、企业所得税等存在的问题进行专项解答。确保测算中的每步操作，学员都能心领神会，还会针对不同项目或者不同业务（如拆迁、合作建房等）展开深入分享，让学员满载而归。
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05.总结分享
根据案例和大家测算的情况，总结学员容易忽视的问题；同时揭秘企业在实际项目测算中存在的易错风险点，丰富大家的实践经验，提升土增税测算的准确性，保证学员实实在在得学会土地增值税清算的方法。
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<施教流程概览图>
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